종합부동산세 과세대상: 주택, 토지
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주택: 별장, 고급주택 포함
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토지
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분리과세대상: 과세대상 
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종합합산대상: 과세대상
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별도합산대상: 과세대상
종합부동산세 과세대상에서 제외되는 경우
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일반 건축물(상가, 공장용, 고급오락장용 건축물), 선박, 항공기
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분리과세대상 토지
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합산배제주택
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민간임대주택, 공공임대주택, 다가구임대주택
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기숙사 및 사원용 주택
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미분양주택
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어린이집용 주택
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등록문화재 주택
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9/16-30 까지 신고 필요 to 세무서장 재산세 vs 종부세
재산세 | 종부세 | ||
주택 | 주택(별장, 고급주택 포함) | | |
토지 | 종합합산과세대상 | | |
별도합산과세대상 | | | |
분리과세대상 | | | |
건축물 | 건축물
(공장용, 상가용, 고급오락장용 포함) | | |
상가 건축물의 부속토지 | | | |
고급오락장용 건축물 | | | |
고급오락장용 건축물의 부속토지 | | |
종합부동산세 납세의무자
주택
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일반적
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개인: 납세의무자별로 공시가격 합계액이 9억원 초과하는 자 (1세대1주택은 12억 초과하는 자)
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법인: 공시가격에 관계없이 납세의무자
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신탁주택
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위탁자가 납부
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주택소유도 위탁자가 소유한 것으로 본다
토지
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일반적
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종합합산: 종합합산과세대상 토지의 공시가격 합계액이 5억원 초과하는 자
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별도합산: 별도합산과세대상 토지의 공시가격 합계액이 80억원 초과하는 자
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신탁토지
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위탁자가 납부
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소유도 위탁자 (수탁자의 물적 납세의무)
종합부동산세 과세표준
주택 종부세 과세표준
(주택의 공시가격을 합한 금액 - 공제금액*(9억 또는 12억) x 공정시장가액비율(60%)
토지 종부세 과세표준
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종합합산: (토지의 공시가격을 합한 금액 - 5억) x 공정시장가액비율(100%) x 초과누진세율 (1~3% 3단계)
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별도합산: (토지의 공시가격을 합한 금액 - 80억) x 공정시장가액비율(100%) x 초과누진세율 (0.5~0.7% 3단계)
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공제금액*
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1세대 1주택자: 12억
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법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원
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1, 2번에 해당하지 않는 자: 9억
과세표준 적용 시 일시적 2주택 등에 대한 1세대 1주택자 주택수 계산 특례
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1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유
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1세대 1주택자가 1주택 양도하기 전 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우
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1주택과 상속받은 주택으로 대통령령으로 정하는 주택을 함께 소유 (상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택)
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1주택과 주택소재지역, 주택 가격 등 고려하여 지방저가주택(공시가 3억 이하)을 함께 소유하고 있는 경우
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2~4 규정 적용받으려는 납세의무자는 9/16-9/30까지 관할 세무서장에게 신청해야 함
1세대 1주택자의 범위, 특례
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일시적 2주택 특례
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1세대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도하기 전에 다른 1주택(신규주택)을 취득하여 2주택이 된 경우. 과세기준일 현재 신규주택 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우
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상속주택 특례
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상속 원인으로 취득한 주택(조합원입주권, 분양권상속 후 취득한 신축주택 포함)으로 다음의 주택
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과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택
▪
지분율이 100분의 40 이하인 주택
▪
지분율에 상당하는 공시가격이 6억원 (비수도권 3억원) 이하인 주택
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지방저가주택 특례
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공시가격 3억 이하일 것
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비수도권 지역으로 다음 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것
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광역시 및 특별자치시 아닌 지역
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광역시에 소속된 군
▪
세종특별자치시 특별법에 따른 읍, 면
종합부동산세 표준세율
주택 (주택수에 따라 세율 적용)
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2주택이하 소유: 0.5~2.7% (1000분의 27)
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3주택이상 소유: 0.5~5% (1000분의 50)
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법인 또는 법인으로 보는 단체: 차등비례세율
토지
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종합합산: 1~3% 3단계 초과누진세율
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별도합산: 0.5~0.7% 3단계 초과누진세율
개인 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
3억 초과
6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
6억 초과 23억 이하 | 1% | 1% |
12억 초과 25억 이하 | 1.3% | 2% |
25억 초과 50억 이하 | 1.5% | 3% |
50억 초과 94억 이하 | 2% | 4% |
94억 초과 | 2.7% | 5% |
법인 | 2.7% | 5% |
1세대 1주택자 세액공제
연령별 세액공제: 만 60세 이상
만 60 이상 65 미만 | 20% |
만 65 이상 70 미만 | 30% |
만 70 이상 | 40% |
보유기간별 세액공제
5년 이상 10년 미만 | 20% |
10년 이상 15년 미만 | 40% |
15년 이상 | 50% |
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연령별, 보유기간별 세액공제는 80% 범위 내에서 중복 공제 가능
공동명의 1주택자에 대한 납세의무 등의 특례
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세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않은 경우, 공동명의 1주택자를 해당 1주택에 대한 납세의무자로 할 수 있다
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1번을 적용받으려면 9/16-9/30까지 관할 세무서장에게 신고해야 한다
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1번 적용시 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 본다
세 부담의 상한선
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주택분 종합부동산세
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토지, 건축물: 150%
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주택: 적용
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토지분 종합부동산세
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종합합산세액, 별도합산세액: 150% (개인, 법인 구별없이)
종합부동산세 부과, 징수
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과세기준일: 매년 6월 1일
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납기: 당해년도 12/1 - 12/15
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납부고지서는 주택 및 토지로 구분한!! 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발부
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징수방법
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원칙: 부과징수
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예외: 신고납부 (12/1-12/15까지 신고)
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부가세: 농어촌특별세(20%)
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분할납부
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납부세액 250만원 초과
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분할납부기간: 납부기한 경과한 날부터 6개월 이내 (재산세는 3개월 이내)
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분할납부처리기준
▪
납부세액이 250만원 초과 ~ 500만원 미만: 해당 세액에서 250만원 차감한 금액
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납부세액이 500만원 초과: 그 세액의 50% 이하의 금액
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종부세는 물납 허용 불가
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납세지
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개인 or 법인으로 보지 않는 단체
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거주자: 주소지(거소지)
▪
비거주자: 국내사업장 소재지 → 국내 원천소득 발생지 → 주택 및 토지 소재지 (둘 중 공시가격 높은 곳)
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법인
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내국법인: 본점 및 주사무소 소재지
▪
외국법인: 국내 사업장 소재지 → 국내 원천소득 발생지 → 주택 및 토지 소재지
재산세 vs 종부세
재산세 | 종부세 | |
과세주체 | 시군구 특자특도 | 국가 |
인적 귀속 여부 | 1) 물세(주택은 주택별로 개별과세)
2) 인세(당해 시군구 관할 내 토지 소유자별로 합산과세) | 인세(전국 소유자별 합산과세) |
과세기준일 =
납세의무성립 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
과세대상 | 1) 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기
2) 별장, 분리과세대상 토지: 포함 | 1) 토지(별도, 종합합산대상), 주택
2) 건축물, 선박, 항공기, 분리과세대상 토지: 제외 |
별장 | 과세대상 (누진세율) | 과세대상 |
고급주택 | 과세대상 (누진세율) | 과세대상 |
세율구조 | 비례세율, 누진세율
1) 주택: 4단계
2) 토지: 3단계 | 비례세율(법인), 누진세율(개인)
1) 주택: 7단계
2) 토지: 3단계 |
공정시장
가액비율 | 1) 주택: 60% (1세대 1주택: 시가표준액에 따라 43, 44, 45%)
2) 토지, 건축물: 70% | 1) 주택 60%
2) 별도, 종합합산토지: 100% |
소액 징수면제 | 허용 | 소액징수면제 규정 없음
+고지금액 최저한도: 고지할 국세, 가산금, 체납처분비를 합친 금액이 1만원 미만이면 없는 것으로 간주 |
물납 | 1) 납부세액 1천만원 초과시
2) 부동산(과세 관할 구역 내) | 허용 |
분납 | 1) 납부세액 250만원 초과
2) 납기 후 3개월 이내 | 1) 납부세액 250만원 초과
2) 납기 후 6개월 이내 |
납세지 | 재산소재지 시군구 | 거주자인 경우: 주소지 관할 세무서 |
세부담상한선 | 1) 2024년 개정
- 토지 및 건축물: 150%
- 주택: 적용 없음
2) 개정 전 재산세 부과 주택
- 법인소유 주택: 150%
- 개인 공시가격 3억 이하: 105%
- 개인 공시가격 3-6억: 110%
- 개인 공시가격 6억 초과: 130% | 1) 주택분
- 개인: 150%
- 법인: 적용 없음
2) 토지분: 개인, 법인 구별없이 150% |
납부기간 | 1) 건축물, 선박, 항공기, 주택분 해당 연도 부과한 징수 세액의 2분의 1: 7/16-7/31
2) 토지, 주택분 해당 연도 부과징수할 세액의 2분의 1: 9/16~9/30 | 12/1 - 12/5 (과세대상 종류 관계없이 동일) |
부가세 | 지방교육세: 재산세액의 20% | 농어촌특별세: 종부세액의 20% |