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도시개발법: 도시개발사업, 도시개발구역 지정, 시행자, 실시계획

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목차

도시개발사업

도시개발사업: 도시개발구역 + 단지 또는 시가지 조성
•
농지, 산지 ➡️ 토지형질 변겅 + 토지구획정리 ➡️ 택지개발
•
수용방식, 환지방식
수용방식
환지방식
사유
집단적 토지 조성, 공급
대지 효용증진, 공공시설 정비 지가가 현저히 높은 경우
장점
신속
동의, 보상금 X
단점
보상금 확보 (토지상환채권) 획일적 개발 (원형지)
절차 지연, 복잡
시행자
공공
토지소유자, 조합
•
혼용 방식도 가능: 각 방식이 적용되는 구역을 분할해서 또는 미분할해서도 가능

도시개발사업 절차

•
개발계획 수립 ➡️ 도시개발구역 지정, 고시 ➡️ 시행자 지정 ➡️ 실시계획 인가, 고시 ➡️ 사업 시행 ➡️ 수용 vs 환지
•
(if) 수용방식 ➡️ 토지 등 수용/사용 ➡️ 원형지 공급 ➡️  공사 ➡️ 준공검사, 공사완료공고 ➡️ 조성토지 공급 = 택지 분양
◦
원형지(공사하기 전에 먼저 공급하는 땅) 공급해서 공급받는 자가 따로 개발하게 함으로써 획일적 개발의 단점을 보완. 원형지 공급은 1/3까지만 공급 가능, 나머지는 시행자가 공사
◦
조성토지(공사끝나고 공급하는 땅)
•
(if) 환지방식 ➡️ 환지계획 인가 ➡️ 공사 ➡️ 환지예정지 ➡️ 준공검사 ➡️ 환지처분공고 ➡️ 등기, 청산 

도시개발계획

수립, 변경

•
지정권자
◦
원칙: 개발구역 지정 전 (선계획 후개발)
◦
예외: 개발구역 지정 후 2년 이내 (예외하는 경우 4가지 = 지정 후 계획 수립)
▪
개발계획 공모 (공개부지)
▪
자연녹지, 생산녹지, 비도시지역 = 미성숙지, 땅값 싼 곳
▪
주거, 상업, 공업지역이 30% 이하 (=나머지 70% 이상은 미성숙지)
▪
국장이 지역균형발전을 위해 직접 지정 (자연환경보전지역 ❌)
◦
구역 지정 후 2년 내 개발계획 안하면 그 다음날 해제

환지방식

•
면적 3분의 2 이상 + 총수의 2분의 1 이상 동의 (개발계획 수립 전 동의 먼저 받음)
◦
BUT 시행자가 국가, 지자체인 경우 동의 안받아도 됨
•
면적 산정 시 국, 공유지 포함, 토지 공유하고 있을 때는 공유자는 대표 1명만 토지소유자로 선정
◦
BUT 집합건물 구분소유자는 각각을 1명으로 산정
💡
국가, 지자체가 시행자일 때, 국, 공유지는 대부분 제외인데, 국, 공유지 포함되는 경우 2가지!! 1) 환지방식으로 개발계획 수립할 때 2) 환지방식으로 도시개발조합 설립할 때

도시개발계획 내용

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도시개발구역 명칭, 위치, 면적
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지정목적 및 사업시행기간
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시행자에 관한 사항
•
시행방식 등 (지구단위계획 ❌)
◦
지구단위계획은 나중에 시행자가 작성하는 실시계획에 포함됨
•
도시개발구역 지정 후 개발계획에 포함할 수 있는 사항 (=나중에라도 필요 시 포함시킬 수 있는 사항) [밖수세단]
◦
도시개발구역 밖의 기반시설의 설치에 필요한 비용의 부담계획
◦
수용, 사용의 대상이 되는 토지 등의 세부목록 (토지 등의 세목)
◦
세입자 등의 주거 및 생활안정대책
◦
단계적 사업추진이 필요한 경우 사업추진계획 등에 관한 사항

수립기준

•
국장이 정함
•
광역도시계획, 도시군기본계획에 부합할 것 (상위계획)
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330만m2 이상은 주거, 생산, 교육, 유통, 위락 등의 기능이 상호 조화 (자족도시)
💡
국토부령이 수립기준인 것 (나머지는 다 국장~) 1) 환지계획의 작성 기준 2) 도시군계획시설의 결정구조 설치기준

도시개발구역 지정

지정권자

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원칙: 시도지사, 대도시 시장 (걸치는 경우 협의하여 지정자 정함)
•
예외: 국토부장관
◦
국가가 개발
◦
중앙행정기관 장이 요청
◦
공공기관, 정부출연기관의 장이 30만m2 이상으로 제안
◦
시도지사, 대도시 시장의 협의 성립 안될 때
◦
천재지변 등 긴급
•
지정요청: 시장군수구청장 ➡️ 시도시자에게
•
지정제안
◦
국가, 지자체, 조합을 제외한 시행자 ➡️ 시장군수구청장에게
◦
토지소유자 등 민간시행자는 면적 3분의 2 이상 동의 필요

지정대상 및 규모

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결합개발, 분할시행(1만m2 이상)
•
= 둘 이상의 사업시행지구로 분할 지정 시, 각 각 1만m2 이상이어야 함
도시지역
주거, 상업, 자연녹지, 생산녹지: 1만m2 이상 공업지역 3만m2 이상
비도시지역
30만m2 이상

지정절차

•
기초조사(임의) ➡️ 주민의견청취 (공람 or 공청회, 100만m2 이상) ➡️ 협의 (50만m2 이상 시 국장), 심의 ➡️ 지정, 고시, ➡️ 공람(14일 이상)

지정효과

•
도시지역과 지구단위계획구역으로 결정, 고시의제
◦
BUT 취락지구는 제외
•
행위제한
◦
건축물(가설건축물 포함)의 건축, 대수선, 용도변경
◦
공작물 설치
◦
토지 형질변경
◦
토석채취
◦
토지분할
◦
물건 적치 1개월 이상
◦
죽목의 벌채, 식재 (특광시장군수 허가 필요)
◦
경미한행위(농사), 응급조치는 에외
•
기득권 보호: 공사나 사업에 착수한 자 + 30일 이내 신고

지정해제: 다음 날

•
원칙: 개발계획 ➡️ 도시개발구역
◦
도시개발구역 지정, 고시일부터 3년 이내 실시계획인가 신청 안하는 경우
◦
공사완료(환지처분)의 공고일 다음 날
•
예외: 도시개발구역 ➡️ 개발계획
◦
도시개발구역 지정, 고시일부터 2년 이내에 개발계획 수립 안하는 경우 (330m2 이상은 5년)
◦
개발계획 수립, 고시일부터 3년 이내에 실시계획인가 신청 안하는 경우 (330m2 이상은 5년)
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도시개발구역 지정 고시 —2년—> 개발계획 수립 —3년—> 실시계획 인가신청
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해제효과
◦
용도지역 환원, 지구단위계획구역 폐지
◦
BUT 공사완료(환지처분)은 제외

시행자

시행자 지정

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지정권자가 지정한 사람이 시행자임
◦
BUT 전부 환지방식이면 토지소유자 또는 조합을 지정 (우선권)
•
공공 vs 민간
공공 시행자*
1) 국가나 지자체(행정청) 2) 공공기관(한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사, 매입공공기관) [토수농관철매] 3) 정부출연기관(국가철도공단(역세권개발), 제주국제자유도시개발센터) [철제] 4) 지방공사
민간 시행자
5) 토지소유자 (개발사업의 이해당사자) 6) 조합(전부환지방식일때만 / 수용방식이면 절대 민간시행자일 수 없음) 7) 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 (공장, 대학) 8) 등록사업자 (아파트건설회사), 토목공사업자(인프라까는 것) 9) 부동산개발업자(디벨로퍼), 부동산투자회사(리츠)
*공공시행자만 민간에게 대행시킬 수 있음

시행자 변경

•
실시계획인가 후 2년이내 사업 착수 안하는 경우
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전부환지방식의 경우 토지소유자 또는 조합이 도시개발구역 지정, 고시일부터 1년 이내 실시계획인가 신청 안하는 경우 (능력이 없다)
•
시행자 부도, 파산 등

도시개발조합 (전부환지방식)

•
설립인가 받기
◦
토지소유자 7명 이상 + 정관 작성 (조합의 자치규범) ➡️ 지정권자의 인가
◦
변경 시에도 인가 BUT 주된 사무소 소재지 변경, 공고방법 변경(경미)은 신고로 가능
◦
인가 신청 전 동의부터: 면적(국, 공유지 포함) 3분의 2 이상 + 총수 2분의 1 이상
•
설립등기(의무적): 설립인가 후 30일 이내 ➡️ 성립(등기를 해야 성립하는 사단법인)
◦
민법의 사단법인 규정을 준용함 (조합규정 XXX)
•
조합원: 토지소유자(건물소유자❌, 지상권자❌)
◦
동의불문하고 토지소유자면 조합원됨
◦
조합원의 의무: 사업비 부담
◦
조합원의 권리: 면적 관계없이 평등한 의결권
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임원(필수적): 조합원 중 1명, 이사, 감사 반드시 둘 것 (조합의 임원은 토지소유자여야 함)
◦
의결권을 가진 조합원 중에서 선임(총회를 통해)
◦
조합장 또는 이사의 조합과의 계약이나 소송은 감사가 대표 (자기대리 금지)
◦
그 조합이나 다른 조합의 임원, 직원 겸직 금지
◦
임원의 결격
▪
제한능력자_미피피, 파산자, 금고이상형 집행유예 기간 등에 해당하게 되면
▪
그 다음날부터 임원자격 상실
총회는 의결기관이고, 임원은 집행기관임!
•
대의원회(임의적): 총회 대신 의결하는 것이 대의원회
◦
조합원 수 50인 인상인 조합은 ➡️ 조합원 총수의 100분의 10 이상 뽑아서 대의원회 구성 가능
◦
총회 대신 의결 할 수 있음 = 총회권한 대행 가능
◦
총회권한 대행 제외사항 (반드시 총회가는 것) [정개환임합]
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정관 변경, 임원 선임, 합병, 해산(청산 후는 제외!! 청산의 의미가 사업이 끝났다는 것이니까)
▪
개발계획 수립, 변경
▪
환지계획 작성

도시개발사업 실시계획

실시계획 작성: 시행자

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내용: 설계도, 자금계획, 시행기간, 지구단위계획
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도시개발구역이 지정이 되면 도시지역과 지구단위계획구역이 되었으니까, 3년 내 지구단위계획을 수립해야 함
◦
= 개발구역이 되면 지구단위계획이 된다, 3년 내 실시계획 인가신청해야 함, 안하면 그 다음날 해제됨
•
기준: 개발계획에 부합해야 함

실시계획인가, 고시: 지정권자

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실시계획인가 전 지정권자는 하급행정청의 의견청취 필요: 국장은 시도지사 또는 대도시시장 / 시도지사는 시장군수구청장 의견 청취
◦
인가 변경, 폐지 시에도 인가 필요! BUT 경미한 변경은 인가 필요없음 (면적 감소, 사업비 10% 범위에서 변경 등)
◦
고시하면 효과 발생
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효과: 공사에 착수 가능 (착수 기간 2년 이내, 실시계획인가 나고 2년 내 착수 안하면 시행자 변경사유임)
◦
실시계획인가가 있으면 도시군관리계획으로 지정된 것으로 보고 도시군관리계획결정/고시된 것으로 의제
◦
실시계획인가 있으면 상하수도 인가 등 관련 인가 다 받은 것으로 본다~ =의제

시행방식 변경: 가능!!

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지가 상승 등 변화가 있다면, 시행방식 가능
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변경 가능한 사유
◦
공공시행자가 수용방식으로 하려다가 자금 부족으로 전부환지방식으로 변경하는 것 인정
◦
공공시행자가 혼용방식(일부수용, 일부화지)으로 하려다가 보상금 필요없는 전부환지방식으로 변경하는 것 인정
◦
시행자(조합만 제외)가 수용방식에서 혼용방식으로 변경하는 것은 인정
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일단 조합은 전부환지방식만 가능하고, 추후 시행방식 변경 불가!!
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= 공공시행자의 특례는 수용, 혼용방식에서 전부환지방식으로 변경할 수 있다
◦
= 민간은 수용에서 전부환지는 불가
◦
= 어떤 시행자도 수용방식으로 변경하는 것은 불가다
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2년 이내 3년이내~~ 구역지정 해제 1) 구역지정 → 개발계획 ❌  (2년 이내) 2) 개발계획 ⭕ → 실시계획 ❌ (3년 이내) 시행자변경 1) 실시계획 ⭕ → 시행자선정 ❌, 사업시행 ❌ (2년 이내)