공유수면(바다) 매립구역의 특례
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바다를 메꿔서 만든 땅 = 매립지 (새 토지)
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용도지역 지정이 필요한데, 매립한 목적이 이웃한토지와 동일할 때
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도시군관리계획에 입안할 때, 매립준공인가일에 이웃 용도지역으로 지정하고, 고시만 따로 함
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매립 목적이 이웃 용도지역과 다를 때, 둘 이상 용도지역에 걸치는 경우
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매립구역 용도지역은 도시군관리계획으로 결정
(요약) 도시군관리계획으로 지정 안해도 되는 경우!!
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1개 용도지역과 이웃할 것
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이웃 용도지역과 매립 목적이 동일 해야 함
구역 등의 특례 
결정, 고시까지 다 됨
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자동으로 도시지역으로 결정, 고시 의제(=된 걸로 봄) [항어산택전]
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항만구역으로 도시지역에 연접한 공유수면 (항구, 앞바다)
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어항구역으로 도시지역에 연접한 공유수면 (어촌 앞바다, 어선 출입)
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산업단지(국가, 일반, 도시첨단 / 농공단지는 제외)
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택지개발지구 (=신도시개발, 도시개발구역)
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전원개발사업구역(수력발전소 등은 제외)
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관리지역 특례: 관리지역에서 ~~으로 결정 고시 됨
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농업진흥지역(절대 농지)은 농림지역으로
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보전산지(임업용 산지)는 농림지역으로
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보전산지(공익용 산지)는 자연환경보전지역으로 결정고시된 걸로 봄
용도지역, 용도지구, 용도구역
용도지역 | 용도지구 | 용도구역 | |
지정 목적 | 토지의 경제적/효율적 이용
(생활권을 정하는 개념) | 용도지역의 기능 증진,
경관/안전 등 도모 | 시가지의 무질서한 확산방지
계힉적/단계적 토지이용의 도모 (독자적) |
지정 범위 | 전국의 토지(필수적)
미지정 지역 있을 수 있음
(자연환경보전지역으로 일단 간주) | 일부 토지 (국지적) | 일부 토지 (국지적) |
중복 지정 |  |  | - |
지정 절차 | 도시군관리계획으로 결정
BUT 특례 있음 | 도시군관리계획으로 결정 | 도시군관리계획으로 결정 |
지정 효과 | 지형도면 고시한 날부터
건축제한, 건폐율/용적률 제한
(1차적, 수평적 토지이용규제) | 용도지역의 행위제한을 강화/완화
(2차적, 수직적 건축규제) | 용도지역/지구의 행위제한을 강화/완화하여 따로 정함 (독자적 규제) |
용도지역
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국장, 시도지사, 대도시시장이 지정 도시군관리계획으로 결정
도시군관리계획으로 결정•
도시지역
세분 | 지정목적 | 건폐율 | 용적률 | |
주거지역 | 전용 1종 | 단독+양호 | 50 | 100 |
전용 2종 | 공동+양호 | 50 | 150 | |
일반 1종 | 저층+편리 | 60 | 200 | |
일반 2종 | 중층+편리 | 60 | 250 | |
일반 3종 | 중고층+편리 | 50 | 300 | |
준 | 주거+상업/업무 | 70 | 500 | |
상업지역 | 근린 | 근린지역 | 70 | 900 |
유통 | 유통기능 | 80 | 1100 | |
일반 | 일반적 | 80 | 1300 | |
중심 | 도심/부도심 | 90 | 1500 | |
공업지역 | 전용 | 중화학/공해성 | 70 | 300 |
일반 | 환경X | 70 | 350 | |
준 | 경공업+주/상/업무 | 70 | 400 | |
녹지지역 | 보전 | 녹지공간보전 | 20 | 80 |
생산 | 농업생산+개발유보 | 20 | 100 | |
자연 | 제한적개발허용 | 20 | 100 |
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비도시지역
지정목적 | 건폐율 | 용적률 | ||
관리지역 | 보전 | 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란 | 20 | 80 |
생산 | 농림지역으로 지정하기 곤란 | 20 | 80 | |
계획 | 도시지역으로 편입이 예상 | 40 | 100 | |
농림지역 | 농업진흥지역, 보전산지 + 농업진흥, 산림보전 | 20 | 80 | |
자연환경보전지역 | 자연환경, 수자원, 해안, 생태계 상수원, 국가유산 보전, 수산자원 보호육성 | 20 | 80 |
아파트 건축 가능한 용도지역•
2종 전용주거, 2~3종 일반주거, 준주거, 근린/일반/중심 상업지역, 준공업지역
1종 일반주거지역 건축물 (1종일반주거 = 편리+4층이하)•
단독주택
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공동주택(아파트제외)
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1종근린생활시설
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교육연구시설 중 유치원, 초중고
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노유자시설
용도지역 행위제한
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아파트 건축금지
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제1종 전용주거, 제1종 일반주거: 4층이하
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유통상업, 전용공업: 주택
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일반공업, 보전, 생산, 자연녹지: 4층이하
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보전, 생산, 계획관리: 3층이하
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농림, 자연환경보전: 농어가 단독
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건폐율, 용적률 조정
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개발진흥지구(비도시지구): 40%, 100%
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수산자원보호구역: 40%, 80%
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농공단지(산업입지 및 개발에 관한 법률): 70%, 150%
미지정/미세분지역의 행위제한 적용
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미지정: 자연환경보전지역
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도시지역이 미세분: 보전녹지지역
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관리지역이 미세분: 보전관리지역
용도지구
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국장, 시도지사, 대도시 시장 (지정, 변경) 도시군관리계획 결정
도시군관리계획 결정•
일부토지 / 중복지정 가능 / 임의적
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[경고방방 보취 개특복] ~~ 19개
경관지구 [자시특] | 1)자연경관(산지, 구릉지)
2)시가지경관(주거지, 중심지)
3)특화경관(특별한, 수변/문화적 보존가치가 큰 건물 주변 경관) |
고도지구 | 건물의 최고 높이 규제 |
방화지구 | 화재 위험 예방 (건물밀집, 재래시장),외벽을 내화구조로 건축 |
방재지구 | 자연재해 예방 (산사태, 홍수 등)
1)시가지방재지구: 시설개선
2)자연방재지구: 건축제한 (해안가, 하천변, 급경사)
의무적으로 지정해야 함 (최근10년간 동일 재해 2번이상 발생한 지역) + 재해저감대책 포함 |
보호지구 [역중생] | 1)역사문화환경 (지역)
2)중요시설물 (항만, 공항, 공용, 교정, 군사시설 / 학교XX)
3)생태계 (야생동물 서식처 등) |
취락지구 (마을) | 1)자연 (녹지지역, 관리/농림/자연환경보전지역)
2)집단 (개발제한구역) |
개발진흥지구 | 일정한 기능을 집중적으로 개발할 필요(비도시지역에서 40-100 = 계획관리지역)
1)주거 2)산업/유통 3)관광/휴양 4)복합 5)특정(체육기능 등) [주산관복특] |
특정용도제한지구 | 주거 및 교육환경, 청소년 보호
+ 특정 시설 입지 제한 (통학로 주변) |
복합용도지구 | 복합적 토지이용 도모 + 특정 시설의 입지 완화
일반주거, 일반공업, 계획관리지역 전체면적 3분의 1 이하로만 지정) [일일계획]
일반주거+준주거, 일반공업+중공업까지 허용되는 것까지 건축 허용, 그래도 아파트는 건축불가 |
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필요 시 법령에 없는 용도지구를 조례로 신설 가능
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용도지역(16개+5개=21개) 신설 불가
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용도지역/용도구역의 행위제한을 완화하는 신설은 불가!!
자연취락지구 가능 건축물•
단독주택
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1종근생
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2종근생(휴게음식점, 제과점, 일반음식점, 제조업소/수리점)
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운동시설
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창고(농업, 임업, 축산업, 수산업용만 해당)
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동물 및 식물 관련 시설
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교정 및 국방/군사시설방손통신시설
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발전시설
자연취락지구에 대한 지원•
지구 내 또는 연결되는 도로, 수도공급설비 하수도 정비
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어린이놀이터, 공원, 녹지, 주차장, 학교, 마을회관
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쓰레기처리장, 하수처리시설
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하천정비 등 재해방지
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주택 신축 개량
일반주거지역에 지정된 복합용도지구의 건축제한 = 준주거지역과 동일•
2종 근생 중 안마시술소
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관람장
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공장
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위험물저장 및 처리시설
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동물 및 식물 관련 시설
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장례시설
용도지구의 건축제한
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원칙: 도시군계획조례
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예외 [고자집개] 조례로 건축제한하지 않는 것 4개!
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고도지구: 도시군관리계획으로 높이까지 결정함 (조례 아님), 초과해서 건축 불가
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자연취락: 대통령령으로 직접 규정 (4층 이하)
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집단취락: 개발제한구역의 지정/관리에 관한 특별법(=개특법령)에 규정
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개발진흥지구: (비도시지역, 일정한기능 집중개발) 지구단위계획 또는 없으면 개발계획
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도시군계획시설의 특례 (학교, 공공관처 ~)
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용도지역, 용도지구의 건축제한을 적용
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방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치한 건축물
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[녹관농자] 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역은 건폐율의 150% 이하에서 완화
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[주상공] 주거,상업,공업지역에서는 용적률의 140%이하에서 완화 가능 (500% x 140% = 700%)
용도구역
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일부토지
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지역, 지구 무관하게 일부 토지에 독자적인 목적으로 지정
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5가지
지정권자 | 지정목적 | 행위제한(다른법) | |
개발제한구역
= 그린벨트 | 국장만 | 무질서한 도시 확산 방지
보안상 도시 개발 제한 | 개발제한구역의 지정/관리에 관한 특별조치법 = 개특법 |
도시자연공원구역 | 시도지사, 대도시 시장 | 도시지역 내 식생이 양호한 산지의 개발 제한 | 도시공원 및 녹지 등에 관한법률 = 도시공원법 |
수산자원보호구역 | 해수부장관 | 수산자원 보호 육성 | 수산자원 관리법(40-80) |
시가화조정구역 | 시도지사(원칙)
국장(국가계획과 연계시) | 무질서한 시가지 난개발 유보(스프롤), 5년~20년 이내 | 국토법
- 도시군계획사업(대통령령)
- 허가(특광시군수) |
입지규제최소구역 | 국장, 시도지사, 대도시 시장 | 도시정비 촉진, 지역거점 육성 |
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시가화조정구역
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지정권자: 시도지사(원칙), 국장(국가계획과 연계시)
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지정목적: 무질서한 시가지 난개발 유보(스프롤)
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유보기간: 5년~20년 이내
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실효(고시): 유보기간 만료일 다음 날
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행위제한
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도시군계획사업: 대통령령으로 정하는 사업
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국방상, 공익상 개발 불가피
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관계 중앙행정기관의 장이 요청 (장관들)
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국토부 장관이 인정해준 사업만
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허가(특광시장군수)
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농업, 임업, 어업용 관리용건축물 건축 (33m2 이하)
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농기계수리소, 농기계용 유류판매소 / 축사, 퇴비사, 잠실 / 창고, 생산시설, 양어장
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주택의 증축(기존면적포함 100m2 이하) / 부속건축물(33m2 이하), 신축은 절대 금지
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공익시설, 공공시설의 설치
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마을 공동시설 농로/제방/사방 시설 설치, 간이휴게소 설치, 새마을회관 설치
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종교시설 증축(종전 연면적 200% 초과 불가)
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입목의 벌채, 조림, 육림 등 대통령령으로 정하는 경미한 행위
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입지규제 최소구역
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지정권자=결정권자: 국장, 시도지사, 대도시시장
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지정목적: 도시정비 촉진, 지역거점 육성
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지정대상
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도시군기본계획에 따른 도심/부도심, 생활권 중심지역
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철도역사, 터미널 등 지역거점 시설의 주변지역 집중 정비
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3개 이상 노선이 교차하는 대중교통 결절지(환승역) 반경 1km 이내
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노후/불량건축물 밀집한 주거지역, 공업지역에서 정비 시급 (상업지역 )
)▪
도시재생활성화지역(도시경제기반형, 근린재생형)
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기타 (도시첨단산업단지, 소규모주택정비사업구역)
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행위제한: 입지규제최소구역계획으로 따로 정함
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지정제한: 국토법이 아닌 다른 법률로 입지규제최소구역 지정할 수 없음
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적용배제 (입지규제최소구역에서 적용 안할 수 있는 규정=설치 안해도 된다~)
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주택의 배치, 부대/복리시설의 설치기준
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부설주차장 설치
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미술작품 설치
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