서울 아파트값이 또 한 번 최장 기록을 썼습니다. 그런데 자세히 들여다보면 강남 3구는 떨어지고 있고, 오히려 강북과 외곽 지역이 오름세를 이끌고 있다는 점이 눈에 띄는데요, 오늘은 이 엇갈린 흐름의 배경과 정부 입장까지 함께 정리해보겠습니다.
서울 아파트값, 왜 88주째 오르기만 할까
한국부동산원 발표에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 올라 88주 연속 상승을 기록했습니다.
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2025년 2월 첫째 주부터 시작된 이 상승세는 역대 최장 기록을 갈아치운 상태입니다. 그런데 지역별로 들여다보면 양상이 확연히 다릅니다. 강북 14개 구 평균은 0.31% 오르며 서울 전체 상승을 주도했는데, 특히 중랑구 0.42%, 성북구 0.41%, 서대문구 0.40%, 도봉구 0.39%, 노원구 0.37% 순으로 상승폭이 컸습니다. 반면 강남구는 0.35% 하락, 서초구는 0.27% 하락, 송파구는 0.21% 하락하며 10주 연속 내림세를 이어갔습니다. 강남과 서초는 하락폭이 오히려 전주보다 커진 상황이라, '서울 전체는 오르는데 강남만 빠진다'는 표현이 딱 맞는 모습입니다. 참고로 이 글을 쓰는 시점 기준 가장 최근 발표에서는 상승 기간이 90주까지 늘어났는데, 상승폭 자체는 0.16%에서 0.09%까지 2주 연속 둔화된 상태입니다.강남은 왜 떨어지고 있나, '8·3 세제개편안'의 영향
강남 3구의 약세는 지난 8월 3일 발표된 부동산 세제개편안과 맞물려 있다는 분석이 많습니다.
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이 개편안은 종합부동산세 세액공제 한도를 새로 만들고, 거주·보유기간에 따라 종부세 공제율을 차등 적용하며, 장기거주소득공제에 한도를 두는 내용을 담고 있어 결과적으로 고가 주택의 보유세 부담을 늘리는 방향으로 설계됐습니다. 국무회의 과정에서 당초안의 일부가 완화되긴 했지만, 핵심적인 세 부담 요인은 그대로 유지된 것으로 평가받고 있습니다. 보유세 부담이 큰 고가 아파트가 몰려 있는 강남권에서는 급매와 가격 조정이 이어진 반면, 상대적으로 가격 부담이 적은 강북·외곽 지역에는 실수요가 몰리면서 상승폭이 커지는 결과로 이어졌습니다. 실제로 개편안 발표 한 달 시점 기준 강북 14개구 평균 상승률은 0.36%로, 강남 11개구(0.09%)의 약 네 배에 달했습니다.
강남 대신 외곽으로, '풍선효과'라 불리는 흐름
대출 규제와 세제 개편으로 강남 진입 장벽이 높아지자, 실수요자들이 상대적으로 저렴한 지역으로 옮겨가는 모습도 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
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전문가들은 서울 중위권 지역의 가격 강세가 길어지면서 가격 부담이 작은 인접 외곽이나 경기권으로 수요가 이동하는 현상으로 이를 설명하고 있습니다. 실제로 경기도에서는 군포시가 0.58% 오르며 눈에 띄는 상승폭을 보였고, 경기 전체 아파트값도 0.20% 상승했습니다. 다만 인천은 0.01% 하락으로 전환하는 등 모든 외곽 지역이 똑같이 움직이는 것은 아니라는 점도 참고하시면 좋겠습니다. 참고로 '풍선효과'라는 표현은 현상을 설명하기 위해 흔히 쓰이는 말일 뿐, 특정 기관이 공식적으로 이 용어를 사용해 분석한 것은 아니라는 점도 함께 알아두시면 좋을 것 같습니다.정부는 이 상황을 어떻게 보고 있나
국토교통부는 강남 3구의 가격 상승률 둔화와 거래 감소를 오히려 시장 안정의 신호로 보고 있습니다.
서울 아파트 매매거래량은 5월 8,900건에서 8월 4,600건으로 48.7% 줄었고, 매물은 올해 초보다 약 30% 늘었습니다. 갭투자 비중도 작년 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 크게 낮아졌는데, 정부는 이를 토지거래허가구역 같은 규제의 투기 억제 효과가 나타나는 것으로 해석하고 있습니다. 다만 서울 전역을 묶은 토지거래허가구역의 지정 기간이 2026년 12월 31일까지인 만큼, 연장 여부는 연말 최대 쟁점으로 남아 있습니다. 규제를 유지하면 투기 수요 유입은 막을 수 있지만 거래 위축이 길어질 수 있고, 반대로 완화하면 관망하던 매수세가 돌아와 집값 상승을 다시 자극할 수 있다는 우려가 동시에 제기되는 상황입니다. 여기에 실거주 의무가 전월세 매물 감소로 이어지고 있다는 지적도 나오는데, 서울 아파트 전월세 매물은 작년 같은 시기보다 12% 줄었습니다. 정부는 이 감소의 주된 원인을 규제보다는 입주 물량 부족으로 보고 있지만, 일부 전문가는 전월세 혼란을 줄이기 위해 규제 해제를 검토할 필요가 있다는 의견도 내놓고 있습니다. 한편 이재명 대통령은 지난달 31일 SNS를 통해 "자산시장 정상화를 향한 힘든 길에서 지금은 견디는 중"이라며 "인내의 시간이 지나고 나면 결국 알게 될 것"이라고 밝혔는데, 구체적인 추가 대책이나 하락 시점을 제시하기보다는 기존 정책 기조를 계속 밀고 나가겠다는 뜻을 재확인한 것으로 풀이됩니다.
FAQ
Q1. 서울 아파트값이 88주 연속 상승했다는 게 정확히 무슨 뜻인가요?
2025년 2월 첫째 주부터 한국부동산원 발표 기준 서울 아파트 매매가격이 한 번도 하락하지 않고 88주 연속 상승했다는 의미로, 역대 최장 기록입니다. 이 글을 쓰는 시점 기준으로는 90주까지 늘어난 상태입니다.
Q2. 강남 3구는 왜 떨어지고 있나요?
지난 8월 3일 발표된 세제개편안으로 고가 주택의 보유세 부담이 커졌기 때문으로 분석됩니다. 보유세 부담이 큰 고가 아파트가 몰린 강남권을 중심으로 급매와 가격 조정이 이어지고 있습니다.
Q3. '풍선효과'는 어떤 현상을 말하나요?
강남 진입 장벽이 높아진 실수요자들이 상대적으로 저렴한 강북·외곽이나 경기권으로 옮겨가면서, 해당 지역의 집값이 함께 오르는 현상을 가리킵니다.
Q4. 토지거래허가구역은 계속 유지되나요?
현재 지정 기간은 2026년 12월 31일까지이며, 연장 여부는 아직 결정되지 않았습니다. 국토교통부는 시장 상황을 계속 모니터링하겠다는 입장입니다.
Q5. 정부는 집값 상승에 대해 어떤 입장인가요?
국토교통부는 강남 3구의 거래 감소와 갭투자 비중 축소를 시장 안정 신호로 평가하고 있습니다. 이재명 대통령도 기존 정책 기조를 유지하며 시간을 두고 지켜보겠다는 입장을 밝혔습니다.
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