요즘 매매 상담을 하다 보면 "토허구역이라 거래가 번거롭다"는 말씀을 손님들께 자주 듣습니다. 그런데 최근에는 "이거 연말에 풀리는 거 아니냐"는 질문도 함께 늘었습니다. 실제로 서울 25개 자치구 전체를 묶고 있는 토지거래허가구역 지정이 올해 12월 31일로 끝나기 때문입니다.
연장될지, 오히려 더 넓어질지 아직 확정되지 않은 상태라 오늘은 지금까지 나온 내용을 정리해봤습니다.
서울 전역이 토허구역으로 묶인 배경
지난해 10월 15일 정부가 발표한 주택시장안정화 대책에 따라, 10월 20일부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원구·수원 영통·장안·팔달구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남 등)이 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 전체 면적은 약 1,106.2㎢로, 서울이 605.2㎢, 경기가 501.0㎢를 차지합니다. 국토교통부는 지가변동률, 거래량, 투기 가능성을 종합적으로 고려해 지정했다고 설명했고, 지정 범위는 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역과 동일합니다.
이 구역 안에서 아파트를 거래할 때는 매도자와 매수자가 함께 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 매수자는 매입 주택에 4개월 이내 전입해 2년 이상 실거주해야 합니다. 전세를 끼고 매수한 뒤 실거주하지 않는 갭투자를 막기 위한 장치입니다. 아파트가 중심이지만, 아파트 동이 섞인 연립·다세대주택 16곳(739가구)도 포함되고, 오피스텔이나 상가 같은 비주택은 이번 지정에서 제외돼 대출(LTV) 규제도 기존 수준 그대로입니다.
이 지정의 핵심 3가지
1. 서울 25개 자치구 전체 + 경기 12개 지역, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정된 상태입니다
2. 매수자는 4개월 이내 전입 + 2년 이상 실거주 의무가 있습니다
3. 연장 여부는 아직 확정되지 않았고, 연말 시장 상황을 보고 결정될 예정입니다
헷갈리기 쉬운 부분, 세 가지는 서로 다릅니다
이 주제를 다룰 때 가장 많이 헷갈리는 부분이 있습니다. "토허구역"이라는 이름이 붙은 지정이 사실은 서로 다른 세 가지로 나뉘어 있기 때문입니다.
첫째는 이번 글에서 다루는 국토교통부 지정 "서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역"입니다. 2026년 12월 31일에 만료되는 것이 바로 이 지정입니다.
둘째는 서울시가 별도로 지정·관리하는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 구역입니다. 이쪽은 지난해 9월 서울시가 이미 1년 3개월 연장을 발표했고, 이번 연말 만료와는 무관합니다. 한강벨트로 불리는 마포·성동구는 이 연장에서 제외됐습니다. 압구정·여의도·목동·성수 등 주요 재건축 단지도 별도로 지정돼 있어, 역시 이번 12월 31일 만료 대상이 아닙니다.
셋째는 실거주 의무를 미룰 수 있는 "유예 신청 기한"입니다. 지난 9월 17일 국토교통부는 이 유예 신청 기한을 올해 말에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 발표했습니다. 세입자의 계약갱신청구권에 따른 갱신계약 1회(최대 2년)도 유예 인정 범위에 새로 포함되면서, 조건에 따라 최대 2029년 말까지 입주를 미룰 수 있게 됐습니다. 다만 이는 토허구역 지정 자체를 연장한 것이 아니라, 이미 집을 산 사람의 실거주 의무 이행 기한만 늦춘 것입니다.
"12월 31일에 뭔가 풀린다"는 소식과 "유예 기한이 2027년까지 늘었다"는 소식은 서로 다른 사안을 가리키고 있으니, 두 가지를 혼동하지 않아야 합니다.
연장이냐 확대냐, 국정감사에서 나온 답변
지난 10월 7일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 국민의힘 김정재 의원이 이 부분을 질의했습니다. 홍지선 국토교통부 장관은 토지거래허가제에 "어느 정도 수요가 있다"고 보고 있다고 답했고, 연장을 의미하느냐는 재질의에는 시장 상황을 보며 검토하겠다는 입장을 밝혔습니다. 아직 연장이 확정된 것은 아닙니다.
장관은 강남3구와 용산구 집값이 하락세로 전환됐고, 다른 지역도 상승폭이 줄어드는 추세라고 진단했습니다. 연말이면 주택가격이 어느 정도 안정되고 상승률도 낮아질 것으로 내다봤습니다. 확대 여부에 대해서는 더 신중한 입장을 보였습니다. 인천, 경기 남양주·평택·오산 등 최근 집값이 오르는 수도권 지역으로 넓힐 수 있느냐는 질문에는, 주택가격 상승률과 청약 경쟁률 등을 종합적으로 봐야 한다며 지금 결정적으로 말할 상황은 아니라고 선을 그었습니다.
결국 연장이든 확대든 12월 말까지 시장 상황을 지켜본 뒤 결정될 가능성이 커 보입니다. 전문가들 사이에서는 잦은 정책 수정이 신뢰도를 떨어뜨리고, 반복되는 유예나 조정이 형평성 문제로 이어질 수 있다는 지적도 함께 나오고 있습니다.
마무리하며
정리하면, 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역을 묶은 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일 만료를 앞두고 있고, 연장 여부는 아직 정해지지 않았습니다. 다만 서울시가 별도로 관리하는 강남3구·용산구나 재건축 단지 구역, 그리고 실거주 유예 신청 기한은 이미 각자 다른 일정으로 연장이 발표된 상태라 혼동하지 않아야 합니다. 거래 계획이 있다면 연말 발표를 미리 챙겨보시는 것을 권해드립니다.
자주 묻는 질문
Q1. 서울 25개구 토지거래허가구역은 정확히 언제 지정됐고 언제 끝나나요?
2025년 10월 20일부터 효력이 발생했고, 2026년 12월 31일까지 지정된 상태입니다. 지난해 10월 15일 발표된 정부 주택시장안정화 대책에 따른 조치입니다.
Q2. 연장이 확정됐나요?
아니요, 아직 확정되지 않았습니다. 2026년 10월 7일 국정감사에서 국토교통부 장관이 "시장 상황을 보며 검토하겠다"고 답했을 뿐, 연말까지 시장 흐름을 지켜본 뒤 결정될 것으로 보입니다.
Q3. 강남3구·용산구 토허구역도 12월 31일에 같이 끝나나요?
아닙니다. 강남3구·용산구는 서울시가 별도로 지정·관리하는 구역으로, 지난해 9월 이미 1년 3개월 연장이 발표돼 이번 연말 만료와는 무관합니다.
Q4. 실거주 유예 기한이 2027년까지 늘었다는 건 토허구역 지정이 연장된 건가요?
아닙니다. 이는 이미 토허구역에서 집을 산 사람이 실거주 의무를 이행하기까지 미룰 수 있는 신청 기한을 늦춘 것으로, 구역 지정 자체의 연장과는 다른 사안입니다.
Q5. 토허구역이 다른 지역으로 확대될 가능성도 있나요?
국토교통부 장관은 인천, 경기 남양주·평택·오산 등을 언급하며 신중한 입장을 보였습니다. 주택가격 상승률과 청약 경쟁률 등을 종합적으로 검토해야 한다며 아직 결정된 사안은 아니라고 밝혔습니다.
참고 자료
3.
[홍지선 국토장관 "토허제 수요 있다"…서울 전역 연장 가능성 시사 [2026 국감] — SBS Biz](https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000338718)
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