요즘 사무실에 오시는 손님들 중에 종합부동산세 얘기를 꺼내시는 분들이 늘었습니다. "이번에 세법이 바뀐다던데 저도 영향 있나요?"라는 질문을 특히 많이 받는데, 정작 내용을 들여다보면 당장 이번 12월 고지서와는 상관없는 부분이 많습니다.
저도 손님들께 정확히 안내드리려고 관련 내용을 하나씩 찾아봤는데, 발표 시점과 실제 시행 시점이 꽤 차이가 있어서 헷갈리기 쉽겠다는 생각이 들었습니다. 그래서 현재까지 나온 내용을 시점별로 정리해봤습니다.
8월 발표안과 9월 확정안, 무엇이 다를까요
올해 종부세 개편 논의는 두 단계를 거쳤습니다. 먼저 8월 3일 세제개편안 발표에서 종부세 관련 내용이 처음 공개됐고, 이후 9월 1일 국무회의에서 정부 최종안이 확정됐습니다. 다만 이 정부안은 아직 국회 심의 전 단계라, 국회를 통과하는 과정에서 세부 수치나 시행 시기가 또 바뀔 수 있다는 점은 미리 알아두시면 좋습니다.
9월 1일 국무회의에서는 8월안 중 두 가지가 철회됐습니다. 비거주 1세대 1주택자의 기본공제를 9억원으로 낮추려던 안은 철회돼 현행 12억원이 그대로 유지됐고, 세부담 상한을 200%로 올리려던 안도 철회돼 현행 150%가 유지됐습니다. 이 두 가지를 제외한 나머지 내용은 8월 발표안 그대로 남아 있습니다.
지금 시점에서 꼭 알아두셔야 할 것
1. 이번 개편안은 아직 국회 심의 전 정부안 단계로, 국회 통과 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다
2. 비거주 1주택자 기본공제 축소안과 세부담상한 200%안은 9월 1일 국무회의에서 철회됐습니다
3. 대부분의 변경 내용은 2027년, 2028년부터 단계적으로 적용될 예정이라, 올해 12월 납부분에는 반영되지 않습니다
기본공제, 이렇게 달라질 예정입니다
거주 중인 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 늘어날 예정입니다. 반면 비거주 1세대 1주택자는 9억원으로 낮추려던 안이 철회돼 현행 12억원이 그대로 유지됩니다.
다주택자는 공제액이 줄어드는 방향으로 바뀝니다. 공제액은 4억원에 5억원을 거주주택과 전체주택 공시가 비율만큼 곱한 금액을 더하는 방식으로 계산되는데, 예를 들어 거주주택 공시가 15억원, 비거주주택 공시가 5억원이라면 공제액은 약 7억 7,500만원 정도가 됩니다. 이 기본공제 변경은 여러 자료에서 내년부터 적용되는 것으로 언급되고 있어, 2027년 적용으로 알려져 있습니다.
공정시장가액비율과 세율도 단계적으로 오릅니다
공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자의 경우 60%에서 70%로, 2027년부터 오를 예정입니다. 3주택 이상이거나 조정대상지역 다주택자(1주택자 제외)는 2027년 70%, 2028년 80%로 두 단계에 걸쳐 오릅니다.
세율은 과세표준 6억~12억원 구간에서 1.0%에서 1.3%로 오르고, 12억~25억원 구간은 2027년 1.5%, 2028년 2%로 다주택자와 같은 세율로 맞춰질 예정입니다. 25억원을 초과하는 구간은 2027년부터 인상이 시작돼 2028년에는 주택수와 무관하게 주택가액 구간별로 동일한 세율이 적용되는 방향으로 바뀝니다.
세액공제 기준도 보유기간에서 거주기간으로 바뀝니다
지금까지는 보유기간을 기준으로 세액공제를 받았지만, 앞으로는 거주기간 기준으로 바뀔 예정입니다. 2027년에는 기존 보유기간공제의 절반과 거주기간공제 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 한시적 혼합 적용이 이뤄지고, 2028년부터는 거주기간공제만 적용됩니다.
연령별 공제율(60세 이상~65세 미만 20%, 65~70세 미만 30%, 70세 이상 40%)은 변동이 없지만, 기존에 없던 공제 한도가 새로 생깁니다. 2027년에는 800만원, 2028년부터는 600만원이 한도로 적용될 예정입니다. 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자에 대한 특례와 납부유예 소득요건 완화 내용도 함께 포함돼 있습니다.
마무리하며
정리하면, 올해 종부세 개편안은 8월 발표 이후 9월 국무회의에서 일부 수정을 거쳐 정부안으로 확정됐지만 아직 국회 심의 전 단계입니다. 기본공제·공정시장가액비율·세율·세액공제 변경 내용 대부분은 2027년, 2028년부터 단계적으로 적용될 예정이라, 당장 올해 12월에 받으실 고지서에는 영향이 없을 가능성이 큽니다.
다만 보유 중인 주택 수나 거주 여부에 따라 적용되는 시점과 금액이 다르니, 내년 이후 부동산 계획을 세우실 때는 미리 참고해두시면 도움이 되실 것 같습니다. 정확한 시행 내용은 국회 심의가 마무리되는 시점에 다시 한번 확인해보시는 것을 권해드립니다.
자주 묻는 질문
Q1. 이번 종부세 개편안은 이미 확정된 건가요?
9월 1일 국무회의에서 정부 최종안이 확정됐지만, 아직 국회 심의 전 단계입니다. 국회 통과 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다.
Q2. 이번 개편안이 올해 12월 납부분에도 적용되나요?
대부분의 변경 내용은 2027년, 2028년부터 단계적으로 적용될 예정이라, 올해 12월 납부분에는 반영되지 않을 가능성이 큽니다.
Q3. 1세대 1주택자 기본공제는 얼마나 늘어나나요?
거주 중인 1세대 1주택자는 12억원에서 14억원으로 늘어날 예정입니다. 비거주 1세대 1주택자는 9억원으로 낮추려던 안이 철회돼 현행 12억원이 유지됩니다.
Q4. 다주택자는 어떻게 바뀌나요?
다주택자는 기본공제액이 줄어들고, 공정시장가액비율과 세율도 단계적으로 오를 예정입니다. 3주택 이상이거나 조정대상지역 다주택자는 2028년까지 변경 내용이 순차적으로 적용됩니다.
Q5. 세액공제 기준이 보유기간에서 거주기간으로 바뀐다는 게 무슨 뜻인가요?
기존에는 주택을 오래 보유할수록 공제를 더 받았는데, 앞으로는 실제로 거주한 기간을 기준으로 공제를 받는 방식으로 바뀔 예정입니다. 2027년에는 두 기준 중 유리한 쪽을 선택할 수 있고, 2028년부터는 거주기간 기준만 적용됩니다.
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