요즘 가을 이사철이라 그런지 사무실에 전세금 증액 관련 문의가 부쩍 늘었습니다. 임대인분들은 "5% 넘게 올려도 되나요"라고 물으시고, 임차인분들은 "집주인이 5% 넘게 올려달라는데 괜찮은 건가요"라고 반대로 물으십니다.
같은 5%라도 상황에 따라 적용 여부가 완전히 달라지는 경우가 많아서, 이번에 정리해봤습니다.
5% 상한제, 언제 적용되나요
5% 상한은 기존 임대차가 연장되거나 유지되는 상황에만 적용됩니다.
임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전 갱신을 요구하는 계약갱신요구권을 행사한 경우, 보증금과 차임은 5% 범위 안에서만 올리거나 내릴 수 있습니다. 계약 기간 중에 조세 증가나 경제 변동을 이유로 인상을 청구할 때도 마찬가지로 5% 제한이 적용되는데, 이 경우는 계약을 체결하거나 마지막으로 증액한 지 1년이 지나야 합니다. 계약 만료 후 양측 모두 별다른 통보 없이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신 상황에서도 5% 제한은 동일하게 적용됩니다.
5% 상한제가 적용되지 않는 경우도 있습니다
반대로 5% 상한이 미치지 않는 경우도 두 가지가 있습니다.
기존 임차인이 나간 뒤 새로운 임차인과 맺는 신규계약에는 5% 제한이 없습니다. 그리고 기존 계약이 완전히 종료된 후, 임대인과 임차인이 자유로운 의사로 합의해서 새로운 조건으로 재계약하는 경우도 마찬가지입니다.
5% 상한제, 이것만은 기억해두세요
1.
계약갱신요구권 행사, 계약 존속 중 증액청구, 묵시적 갱신에는 5% 상한이 적용됩니다
2.
신규계약과 당사자 합의에 의한 재계약에는 5% 상한이 적용되지 않습니다
3.
겉모습은 새 계약서여도 실질이 갱신요구권 행사라면 분쟁이 생길 수 있어 증거를 남겨두는 게 안전합니다
이미지 자리 — body-1.png (5% 상한제 적용 여부 비교표)
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계약갱신청구권, 기본 정보를 알아두세요
계약갱신청구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다. 이 기간 안에 임대인에게 갱신 요구가 실제로 도달해야 효력이 생기기 때문에, 마지막 날짜에 몰아서 보내기보다 여유 있게 전달하는 게 안전합니다.
임차인이 갱신요구권을 행사하면 원칙적으로 1회만 가능하고, 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 다만 2기분 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, 임대인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우, 재건축·철거 등 법정 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다.
임대인이 실거주를 이유로 거절하는 경우에는 실제 거주할 의사를 증명할 책임이 임대인에게 있습니다. 단순히 주장만 한다고 자동으로 인정되는 건 아닙니다.
이미지 자리 — body-2.png (계약갱신청구권 핵심 정보)
파일 경로: 전세금증액5상한제가을이사철계약확인/images/body-2.png
가을 이사철, 계약 전 이것만은 꼭 확인하세요
신규계약이든 갱신이든, 계약 전에 챙겨야 할 기본적인 확인 사항들이 있습니다.
등기부등본 갑구에서는 실제 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지 신분증과 대조하고, 가압류나 경매, 신탁등기 같은 문제 사항이 없는지 확인해야 합니다. 을구에서는 근저당 설정액을 채권최고액 기준으로 파악하는 게 안전한데, 근저당액과 전세금을 더한 금액이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 봐야 합니다.
보증금이 시장가의 80% 이상이면 이른바 깡통전세 우려가 생기므로, 전세가율은 60~70% 이하가 안전한 기준입니다. 세무서나 구청에서 집주인의 국세·지방세 체납 정보도 무료로 열람할 수 있는데, 체납금은 보증금보다 우선 변제되므로 반드시 확인해두시는 게 좋습니다.
잔금을 치르는 당일에 전입신고와 확정일자를 모두 완료해야 다음날 0시부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 하루만 늦어도 후순위로 밀릴 수 있으니 이 부분은 특히 신경 써야 합니다. 전세보증금반환보증은 보험료가 보증금의 0.1~0.15% 수준으로 크지 않은 편이라, HUG나 SGI, HF 등에서 조건을 확인하고 가입해두시면 안심할 수 있습니다.
이미지 자리 — body-3.png (계약 전 체크리스트 다섯 가지)
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마무리하며
정리하면 이렇습니다. 5% 상한제는 계약갱신요구권 행사나 묵시적 갱신처럼 기존 계약이 이어지는 상황에만 적용되고, 신규계약이나 합의 재계약에는 적용되지 않습니다. 가을 이사철 계약을 앞두고 계시다면 등기부등본부터 대항력 확보까지 기본 체크리스트는 꼭 챙기시길 바랍니다.
저도 요즘 상담 오시는 분들께 이 내용부터 먼저 짚어드리고 있습니다. 좋은 조건으로 안전하게 이사하시길 바랍니다.
이미지 자리 — body-4.png (대항력, 잔금일 당일이 핵심)
파일 경로: 전세금증액5상한제가을이사철계약확인/images/body-4.png
자주 묻는 질문
Q1. 집주인이 재계약하면서 5% 넘게 올려달라고 하면 무조건 응해야 하나요?
계약갱신요구권을 행사한 경우라면 5% 상한이 적용되므로 그 이상 올려줄 의무는 없습니다. 다만 기존 계약이 완전히 종료된 후 새 조건으로 합의하는 재계약이라면 5% 제한이 적용되지 않습니다.
Q2. 신규계약인데도 집주인이 5% 상한을 주장할 수 있나요?
아닙니다. 기존 임차인이 나간 뒤 새 임차인과 맺는 신규계약에는 5% 상한이 적용되지 않습니다.
Q3. 계약갱신청구권은 언제까지 행사해야 하나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하며, 이 기간 안에 임대인에게 요구가 실제로 도달해야 효력이 생깁니다.
Q4. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 무조건 나가야 하나요?
실제 거주할 의사를 증명할 책임은 임대인에게 있으며, 단순 주장만으로 자동 인정되는 것은 아닙니다.
Q5. 전입신고와 확정일자는 꼭 잔금일 당일에 해야 하나요?
네, 잔금 지급일 당일에 전입신고와 확정일자를 모두 완료해야 다음날 0시부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 하루라도 늦어지면 후순위로 밀릴 수 있습니다.
참고 자료
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