아직 국회를 통과한 법이 아닙니다 — 이 글의 모든 내용은 "정부 제출안" 기준입니다.
2026년 9월 1일 국무회의에서 확정되어 정기국회에 제출된 정부안이며, 현재 국회 재정경제기획위원회 → 조세소위원회 심사 단계입니다. 세율·공제금액·시행일 등 세부 내용은 국회 심의 과정에서 얼마든지 달라질 수 있습니다.
저는 원래 세금 뉴스만 나오면 제목만 보고 넘기는 편입니다. 숫자도 많고, 조건도 복잡하고, 무엇보다 "그래서 결론이 뭔데?"가 잘 안 잡히기 때문입니다.
그런데 이번 종부세·양도세 개편안은 그냥 넘기기가 어려웠습니다. 이유는 하나입니다. 8월 3일 정부가 처음 내놓은 원안과, 9월 1일 국무회의에서 확정해 국회에 제출한 안 사이에 벌써 한 번 방향이 바뀐 항목들이 있었습니다.
발표한 지 한 달도 안 돼서 일부 증세안이 후퇴했다는 뜻입니다. 그만큼 지금 나와 있는 내용도 최종본이 아닐 가능성이 있다는 이야기입니다.
그래서 이번 글에서는 "종부세·양도세가 이렇게 바뀐다"고 단정하기보다, 정부가 국회에 제출한 안 기준으로 지금 어떤 내용이 논의되고 있는지, 그리고 어디까지가 확정이고 어디부터가 아직 유동적인지를 최대한 구분해서 정리해보겠습니다.
아직 법은 아닙니다, 지금까지 진행 경과부터
본론에 들어가기 전에 이 흐름부터 짚고 가겠습니다. 지금 이 개편안이 정확히 어느 단계에 있는지 모르고 보면, 마치 이미 확정된 법처럼 오해하기 쉽기 때문입니다.
2026년 세제개편안 추진 경과
1.
8월 3일: 기획재정부, 「2026년 세제개편안」 발표 (정부 원안)
2.
8월 4일~8월 20일: 입법예고 기간
3.
9월 1일: 국무회의에서 세제개편안 최종 확정 — 이 단계에서 원안 일부가 수정됨
4.
9월 3일 이전: 정기국회에 세법 개정안 제출
5.
현재(9월 초~): 국회 재정경제기획위원회 → 조세소위원회에서 세부 조문 심사 중, 11월까지 국회 논의가 이어질 것으로 예상
즉 지금은 "정부가 국회에 제출한 법안이 상임위 심사를 받는 단계"입니다. 아직 국회 본회의를 통과한 확정 법률이 아닙니다.
발표 한 달 만에 이미 한 번 바뀐 항목들
여기서 제가 눈여겨본 지점이 있습니다. 8월 3일 원안과 9월 1일 확정본을 나란히 놓고 보면, 세 부담을 늘리는 방향이었던 항목 일부가 그 사이에 후퇴했습니다.
8/3 원안 → 9/1 확정·국회 제출본, 뭐가 바뀌었나
1.
비거주 1주택자 기본공제: 12억원 → 9억원 축소(원안) → 축소 계획 철회, 12억원 유지(확정본)
2.
비거주 부부 공동명의 공제: 각 4억원, 총 8억원(원안) → 각 6억원, 총 12억원으로 완화(확정본)
3.
세부담 상한: 150% → 200% 인상(원안) → 인상 계획 철회, 150% 유지(확정본)
여당 내부에서도 재검토 요구가 있었고, "지나치다"는 여야 반발이 영향을 준 것으로 보도됐습니다. 원안의 핵심 증세 항목 중 일부가 한 달여 만에 원상 복귀한 셈입니다.
이 대목만 봐도 지금 나와 있는 국회 제출본 역시 심사 과정에서 또 바뀔 수 있다는 걸 짐작할 수 있습니다. 실제로 언론들은 국회 심사 과정에서 "2차 수정" 가능성도 함께 보도하고 있습니다.
종부세, 정부 제출안 기준으로 뭐가 달라지나
지금부터 나오는 내용은 전부 "정부가 국회에 제출한 안" 기준입니다. 국회 심의 과정에서 세율·공제금액·시행일이 달라질 수 있다는 점을 전제로 읽어주시기 바랍니다.
정부가 밝힌 방향은 "실거주 1주택자는 보호하고, 초고가·비거주 주택에 쏠린 세제 혜택은 합리적으로 조정한다"는 것입니다.
종부세 개편안 핵심 (정부 제출안 기준)
1.
1세대 1주택자(실거주) 기본공제: 12억원 → 14억원으로 확대. 공시가격 14억원(시가 약 20억원 안팎) 초과분부터 종부세 부과
2.
비거주 1주택자 기본공제: 원안의 9억원 축소는 철회되어 12억원 유지
3.
공정시장가액비율: 2027년부터 60% → 70%로 인상, 3주택 이상·조정대상지역은 2028년 이후 최대 80%까지 단계적 확대
4.
세율 체계 전환: "주택 수 기준"에서 "주택가액 기준"으로 단계적 일원화 — 다주택 여부보다 보유 주택 가액에 따라 세율이 갈리는 방식
5.
세부담 상한: 150% 유지(200% 인상안은 철회)
6.
비사업용 토지: 종부세 최고세율 3% → 4%로 인상(2028년 1월 1일 시행 예정)
여기서 한 가지, 정직하게 말씀드릴 부분이 있습니다. 과세표준 12억~25억원 구간의 세율이 정확히 몇 %로 오르는지는 출처마다 다르게 보도되고 있습니다. 한쪽에서는 1.5%로, 다른 쪽에서는 1.3%에서 2.0%로 오른다고 설명합니다. 이 구간의 정확한 세율은 아직 하나로 단정하기 어려운 상황이라, 이 글에서도 특정 수치로 못박지 않고 "인상된다"는 방향만 전달드립니다.
정리하면, 시가 약 30억원 이상 고가 주택 보유자의 세 부담이 특히 커질 것으로 설명되고 있고, 주택분 종부세의 핵심 개편 사항은 2027년 1월 1일 시행을 목표로 하고 있습니다. 물론 국회 통과가 전제입니다.
양도세, 정부 제출안 기준으로 뭐가 달라지나
양도세 쪽에서 가장 큰 축은 장기보유특별공제 구조 자체를 손보는 것입니다. '보유기간' 중심에서 '거주기간' 중심으로 무게중심이 옮겨갑니다.
양도세 개편안 핵심 (정부 제출안 기준)
1.
공제 명칭·구조 이원화: 주택 양도분은 "장기거주 소득공제"로, 토지 등 주택 외 자산은 "장기보유 소득공제"로 분리
2.
1세대 1주택자(2028년 1월 1일 이후 양도분): 거주기간 기준 연 8%씩 최대 80% 공제로 개편(기존은 보유 연 4%+거주 연 4% 합산 최대 80%)
3.
공제 한도 신설: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원으로 단계적 축소
4.
1주택 장기거주자 기본공제: 양도가액 30억원 이하 + 10년 이상 거주 조건에서 연 250만원 → 연 2,500만원으로 대폭 상향
5.
65세 이상 고령자 특례: 수도권 주택 처분 후 비수도권 이주 시 한시적 양도세 감면 특례 신설
6.
지방 세컨드홈 특례: 적용 지역·주택가액 요건 확대, 적용기한 3년 연장
다주택자 중과세는 "폐지"가 아니라 2027~2028년만 한시적으로 완화되는 것입니다.
2026년 5월 10일부터 12월 31일까지는 한시적으로 2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p가 적용되고 있습니다. 정부 제출안 기준으로도 이 중과세율 자체가 없어지는 게 아니라, 2027~2028년 사이에만 낮아졌다가 2029년부터 다시 지금과 같은 수준(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)으로 복귀합니다. "중과세가 아예 사라진다"로 받아들이면 나중에 계획이 틀어질 수 있으니, 다주택자라면 이 한시성을 꼭 기억해두시길 바랍니다.
다주택자 양도세 중과, 한시적 완화 일정(정부 제출안 기준)
1.
2027년: 2주택자 +5%p, 3주택 이상 +10%p (가장 완화된 시기)
2.
2028년: 2주택자 +10%p, 3주택 이상 +15%p
3.
2029년 이후: 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p로 현행 수준 복귀
즉 "다주택자 중과세 폐지"가 아니라, 2027~2028년 사이만 한시적으로 완화했다가 2029년부터 다시 지금 수준으로 되돌리는 구조입니다. 정부는 "보유세 정상화 과정에서 매도 기회를 주기 위한 한시 조치"라고 설명하고 있습니다.
그 외에 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 단축되고, 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 배제되면서 중과세율이 10%p 오르는 내용(2028년 1월 1일 시행 예정)도 함께 담겨 있습니다. 대부분의 핵심 조항은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터, 일부는 2029년까지 단계적으로 적용될 예정입니다.
여당 vs 야당, 시각차만 정리하면 이렇습니다
같은 법안을 두고 여야가 완전히 다르게 규정하고 있어서, 이 부분은 판단을 더하지 않고 각자 입장만 그대로 전달드리겠습니다.
여당(더불어민주당)은 이번 개편을 "조세 정상화"로 설명합니다. 한병도 원내대표는 실거주 목적 1주택자는 보호하고, 초고가·비거주 주택에 쏠린 혜택을 합리적으로 조정하는 것이라는 취지로 밝혔습니다.
야당(국민의힘)의 온도는 정반대입니다. 정점식 원내대표는 "세금폭탄 투하 선언"이라며 보유세와 거래세를 동시에 강화하는 증세라고 비판했습니다. 종부세 강화를 "징벌적 증세"로 규정하고, 양도세 인상이 전월세 가격 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 함께 제기하고 있습니다.
어느 쪽 말이 맞는지는 이 글에서 판단하지 않겠습니다. 다만 확인되는 건, 정부안이 국무회의 단계에서 이미 한 차례 후퇴한 전례가 있고, 정부 스스로도 상장주식 평가방법 등 일부 항목은 "국회 심사 과정에서 재설계"하겠다고 밝힌 바 있다는 점입니다. 그만큼 세부 수치가 최종 통과 시점에는 지금과 달라질 가능성이 있습니다. 다만 통과 여부나 시점을 단정적으로 예측하기는 어렵고, 11월까지 국회에서 여야 공방이 이어질 것이라는 전망 정도가 확인되는 선입니다.
마무리
여기까지 8월 3일 발표부터 정기국회 제출까지, 종부세·양도세 개편안의 현재 상태를 정리해봤습니다.
핵심만 다시 짚어보면, 지금 나온 숫자들은 전부 정부가 국회에 제출한 안이지 확정된 법이 아닙니다. 실제로 발표 한 달 만에 이미 일부 항목이 후퇴했던 전례가 있는 만큼, 11월까지 이어질 국회 심의 과정에서 또 바뀔 가능성을 열어두고 지켜보시는 게 안전합니다.
그리고 한 가지 꼭 당부드리고 싶은 말씀이 있습니다. 이 글은 일반적인 정보 정리이지 세무 상담이 아닙니다. 종부세·양도세는 보유 주택 수, 거주 기간, 취득 시점 등 개인 상황에 따라 적용되는 조건이 크게 달라지고, 지금 정리한 시행일·공제금액·세율도 국회 심의 결과에 따라 바뀔 수 있습니다.
실제로 매도·매수 계획이 있으시다면, 반드시 세무사나 국세청 등을 통해 본인 상황에 맞는 최신 확정 내용을 확인하시길 바랍니다.
저도 이번에 정리하면서 원안과 확정안이 이렇게 빨리 바뀔 수 있다는 걸 새삼 느꼈습니다. 국회 심의 결과가 나오면 다시 정리해서 찾아뵙겠습니다. 다들 무리한 판단보다는 신중하게 확인하고 결정하시길 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 이번 종부세·양도세 개편안은 이미 법으로 확정된 건가요?
아닙니다. 정부가 8월 3일 발표하고 9월 1일 국무회의에서 확정해 정기국회에 제출한 법안이며, 현재 국회 재정경제기획위원회·조세소위원회 심사 단계입니다. 11월까지 논의가 이어질 것으로 예상되며, 국회 통과 전까지는 확정 법률이 아닙니다.
Q2. 종부세 세율이 정확히 몇 %로 오르나요?
과표 구간별 인상 방향은 확인되지만, 특히 과표 12억~25억원 구간의 정확한 세율은 출처마다 다르게 보도되고 있어 이 글에서는 특정 수치를 단정하지 않았습니다. 정확한 세율은 국회 통과 이후 공식 자료로 확인하시는 걸 권장합니다.
Q3. 다주택자 양도세 중과세가 완전히 없어지나요?
아닙니다. 정부 제출안 기준으로 2027~2028년에만 한시적으로 완화되고, 2029년부터는 현행 수준(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)으로 복귀할 예정입니다. "폐지"가 아니라 "한시적 완화"로 이해하시는 게 정확합니다.
Q4. 종부세·양도세 개편안은 언제부터 시행되나요?
정부 제출안 기준으로 종부세 핵심 조항은 2027년 1월 1일, 양도세 핵심 조항은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 시행될 예정입니다. 일부 항목은 2029년까지 단계적으로 적용됩니다. 모두 국회 통과를 전제로 한 목표 일정입니다.
Q5. 앞으로 국회에서 더 바뀔 수 있나요?
네, 가능성이 있습니다. 실제로 8월 3일 원안 중 일부(비거주 1주택 공제 축소, 세부담 상한 인상)는 9월 1일 국무회의 단계에서 이미 철회됐습니다. 언론에서도 국회 심사 과정의 추가 수정 가능성을 보도하고 있어, 최종안이 나올 때까지는 계속 지켜볼 필요가 있습니다.
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